「契約・トラブル相談」代表取締役　黒川浩一

株式会社コアプライズの黒川です。「私たちの日常」では、コアプライズの様々な出来事をご紹介していきます。今回のテーマは不動産に関わる「契約やトラブルへの相談」について。最後までお付き合いいただければ幸いです。

実は不動産に関わる契約やトラブルの相談、ここ最近とても増えています。私たちコアプライズの企業テーマは「お客様のメリットの最大化」。逆に言えば、「お客様のデメリットは最小化」しなければなりません。

そこで、公式サイトのヘッダー部分（上部にあるネイビーの帯）一番右に「契約・トラブル相談」窓口を設置しました。契約問題やトラブル対応には不動産だけでなく法律や税理の知識が必要なケースも多々あります。お一人で悩むよりも、ぜひ私たちにご相談ください。

ただリソース上の限界もあるため、大変申し訳ありませんが、現時点での対象は弊社と「専任媒介」または「専属専任媒介」契約を結ばれたお客様に限らせていただいております。あらかじめご了承いただければ幸いです。

さて、お客様からいただく相談内容は主に次の３つになります。

• 相続
• 残債割れ
• サブリース契約

また、「相続税対策＋サブリース契約」、「残債割れ＋サブリース契約」など抱き合わせ・・・・・になったケースも見られます。

相続（税対策がわからない）

相続は突然起きる（予測できない）ケースもあります。そして、実需、仮需共に関わってくるのですが、税制は実際に住む家と投資用ではまったく違ってきます。私も資格をもっていますが、まずは「相続診断士」さんに相談することをおすすめします。

残債割れ（で抵当権が外れない）

残債割れ、いわゆるオーバーローン（売却額（足りない場合はプラス自己資金）ではローンを完済できない状態）ですと、通常は金融機関の抵当権が外れないため売却できません。しかし、「買い替えローン」、「任意売却」、「賃貸出し」など対応策はあります。

サブリース契約（で困っている）

もっとも多いのが、サブリース契約・・についての相談です。サブリースとは、サブリース会社が賃貸オーナー（投資家）から物件を一棟丸ごと賃借し、入居者・家賃・物件の諸手続き、運営、管理（＝賃貸経営）も代行します。

サブリース会社は、入居数や滞納に関わらず全部屋分の家賃を原則保証します。賃貸経営も代行し、またここでは詳細を省きますが、相続税対策にもなります。その代償として、保証額から手数料（相場は家賃の10〜20％）を徴収します。

手数料の料率にもよりますが、オーナーさんによっては、

• １棟分の家賃を保障してくれる
• 入居者の募集や家賃徴収などから解放される
• 税金対策にもなる

と聞かされれば、「サブリース、いいじゃない！」と思う方もいるでしょう。いえ、思う方が多いんです。そして多ければ多いほど、私たちへの相談が増えていきます。いったい何が問題なのでしょうか？

サブリース自体は不動産投資のリスクを軽減する仕組みだと私も思います。問題は契約内容・・・・。これは各サブリース会社が独自に作るので、まさに玉石混交です。中には「初めから騙すつもりだった」としか思えないものも、正直あります。

まず次のようなことが「サブリースあるある」です。

• そもそも手数料によって収益が10〜20％減っている
• 修繕などの支払いはオーナー側。業者はサブリース会社の指定で割高な場合も
• 保障賃料の減額（家賃の値下げ）請求をしてくる場合がある
• サブリース会社も私企業。絶対に経営破綻しないとは言い切れない

しかしサブリース契約の最大リスクは次の２点！

• サブリース会社は容易に契約を解除できるのにオーナー側はできない場合がある
• （サブリースを解約できなければ）売却が難しくなる

サブリース会社はあくまでも「借り手」ですから、「借地借家法」では保護される立場となります。つまり悪質な会社は、サブリースという仕組みと借地借家法を逆手にとって・・・・・・、利益を得ていきます。

解約できないまま売却する場合、物件が投資用なら売却相手も投資家ですね。ところがサブリース付き投資物件は、同じ金額のナシな物件に比べ、手数料分「利回り」が悪くなります。つまり値下げしないとスタート地点に立てません。

値下げしても、サブリースの契約内容やサブリース会社の財務状況によって「投資額に見合わない」と判断されれば売れません。時間が経てば維持・管理費もかさみます。結局、さらに値下げして、投げ売りするケースも実際に起きています。

コアプライズの「契約・トラブル相談」

私たちコアプライズには、他にもさまざまなご相談を毎日いただいてます。しかし私たちの企業テーマ「お客様のメリットの最大化」を目指し、「不利な状態を正しい状態へ、お客様の資産価値を正常値に戻す」よう集中しています。

不動産の問題解決には、迅速さと専門知識が必要とされます。何かお困りでしたら、お一人で悩まず、ぜひ弊社公式サイトのヘッダー部分（上部にあるネイビーの帯）一番右にある「契約・トラブル相談」窓口をお試しください。

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